20 грудня 2018 року Верховна Рада продовжила дію заборони на продаж сільськогосподарських земель. Вже 8 серпня 2019 року новообраний президент Володимир Зеленський анонсував, що до кінця року в Україні завершать земельну реформу і у 2020-му запрацює ринок землі.

Станом на сьогоднішній день ринок землі в Україні відсутній. Заборона на продаж і відчуження сільськогосподарських земель, так званий мораторій означає, що власники земельних паїв не можуть вільно розпоряджатися ними. Єдиним способом передачі землі в користування іншим особам є укладення договору про оренду. Причину заборони складає відсутність в Україні інфраструктури для впровадження ринку купівлі та продажу сільськогосподарської землі.

Земельна реформа розпочала в Україні у 1990 році з постанови ВРУ «Про земельну реформу»

Звернімо увагу на статистику і реальний фактаж: мораторій на продаж землі в Україні продовжувався 7 разів (земельна реформа стартувала у 1990 році, а мораторій діє з 2001-го). Він паралізує ринок в 96% сільськогосподарських земель, що робить Україну світовим рекордсменом за тривалістю земельної реформи — понад чверть століття. Примітно, раніше рекорд тримала Мексика — 23 роки існування мораторію, втім й там його відмінили. До слова, в той час як у всьому цивілізованому світі працює ринок землі (в Білорусі й Росії він теж діє) наша держава продовжує знаходитись в одному ряду з такими країнами, як Конго, Венесуела, Куба, Таджикистан і Північна Корея – в яких також заборонений продаж землі. Погодьтесь, компанія у нас зібралась так собі…

Якраз у розпал президентської кампанії, яка потім була підхоплена парламентською хвилею виборів, політики продовжували лякати українців міфами про неминучість занепаду України від запровадження ринку землі. Зокрема, розглянемо основні з них і спробуємо спростувати.

МІФ №1. ЗЕМЛЮ ВІДБЕРУТЬ У СЕЛЯН

Земля вже належить українцям, які володіють земельними паями. 68% земель (27,7 мільйонів гектарів) перебувають у власності селян-пайовиків, кількість яких на початку запровадження мораторію складала близько 7 мільйонів чоловік. Створення ринку землі ніяк не вплине на право власності громадян. Відкритий ринок Земля не означає, що він «відбере у селян землю».

Цікаві факти про мораторій / Джерело: Ціна держави

У той же час близько 1,6 мільйона паїв належать громадянам пенсійного віку. Вони не можуть самі обробляти цю землю і так само не можуть вигідно здати в оренду, продати або закласти власний пай. Прикрим показником статистики — близько 1 мільйона пайовиків померли за час довгострокової земельної реформи, так і не скориставшись своєю власністю, навіть у спадок землю не передали. Тому що вартість оформлення спадщини коштує більше, ніж прибуток від оренди цієї землі.

Певно в цьому й весь парадокс, оскільки з правової точки зору, право на власність – це можливість власника вільно розпоряджатися своїм майном: лишати собі, дарувати, здавати в оренду або ж продавати. Однак, як бачимо, мораторій суттєво звужує це право власників землі.

Олег Ляшко — лідер Радикальної партії, завзятий противник запровадження ринку землі в Україні

Популістичні гасла від деяких українських політиків в дусі: «Земля повинна належати українцям» – є ознакою недемократичної держави (на кшталт тих, що були згадані вище).

Яскравий приклад – це США, в яких ринок землі працює вже понад 150 років і ніхто Штати по шматку ще нікуди НЕ вивіз.

МІФ №2. ЗА КОПІЙКИ РОЗПРОДАДУТЬ УКРАЇНСЬКУ ЗЕМЛЮ

По суті, це зараз вона приносить своїм законним власникам копійки. За підрахунком аналітиків проекту «Підтримка реформ в сільському господарстві та земельних відносинах в Україні» , зараз українці-власники землі отримують від неї в 12 разів менше, ніж могли б, якби діяв ринок.

Сьогодні близько 60% сільськогосподарської землі, яка знаходиться в користуванні, обробляється орендарями, яким надали її для цього власники паїв.

Ринок землі має стимулювати ріст ціни за землю при оренді і продажу

Вартість оренди мала б сягати щонайменше $455 (показує досвід сусідніх Польщі та Болгарії) за гектар в рік, замість нинішніх $130-150 (сума коливається в залежності від регіону) . Чому така низька ціна оренди? Тому що діє мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення, роздроблена власність землі, а також поганий доступ до капіталу. Крім того, у власників паїв немає досвіду і навичок переговорів про справедливу ціну оренди, а правова база про захист прав користувачів на землю в Україні заслабка.

Таким чином, відкриття ринку сприятиме продажу землі значно дорожче, ніж за «чорними схемами», а також має збільшити доходи орендодавцям землі.

МІФ №3. НАШУ ЗЕМЛЮ СКУПЛЯТЬ КИТАЙЦІ, ІНДУСИ, АРАБИ ТА ІНШІ

Не виключено, подібні операції по купівлі-продажу української землі дійсно можливі. Проте, точно не будуть вивозити її в Китай, Індію, чи ще кудись (знову згадуємо приклад США – звідти землю нікуди не вивозять, хоча торгують досить давно). При вірно прописаному законодавству, інвестор який захоче мати справу з українською землею буде зобов’язаний заробляти на ній, створити робочі місця й запустити виробництво. Важливо, щоб правова база передбачала заборону на зміну цільового призначення землі – це й має унеможливити вивезення її іноземцями на Марс чи Місяць.

За великим рахунком, відсутність ринку землі – головний маркер для інвестора. Адже якщо держава вирішує за власника, як розпоряджатися землею і може в будь-який момент щось заборонити або відібрати – жоден інвестор не захоче вкладати свої кошти, побоюючись їх втратити через надлишкову контрольованість держави.

Свідченням таких авторитарних тенденцій в українському політикумі є засідання парламенту від 20 грудня 2018 року про продовження мораторію, де від деяких політичних сил лунали вислови : «Земля знаходиться в оренді й це добре, бо ми, як держава завжди зможемо розірвати договір і все забрати».

Теоретично з такою позицією наших можновладців – держава не є гарним власником, проте не всі нардепи й чиновники так вважають.

МІФ №4. СКАСУВАННЯ МОРАТОРІЮ НА РУКУ ЛАТИФУНДИСТАМ

Великі землевласники успішно скуплять всю землю, — заявляють популісти і люди з «короткозорим» мисленням.

Насправді не скуплять, якщо власник не захоче її продати. А ось якщо захоче – то вже не за копійки. І зможе вибрати кому саме продати (див. Міф №2).

Козаченко: В Україні майже 8 мільйонів гектар перебувають у тіньовому обігу / Джерело: Урядовий кур’єр

У той же час в Україні більше 15 років успішно діє тіньовий ринок землі. За даними президента Української аграрної конфедерації Леоніда Козаченка, в 2018 році близько 8 мільйонів гектарів державної землі обробляється невідомо ким, поза правовим полем.

Простіше кажучи, окремі латифундисти (як правило, вітчизняні) знають кому дати хабар, а далі обробляй або ж перепродуй ці гектари, як хочеш. І це жваво прикривається популістським благословенням політиків, які грюкаючи вилами по трибуні парламенту заявляють про «заборону розпродажі святої землі, як головного українського багатства».

МІФ №5. РИНОК ЗЕМЛІ З’ЯВИТЬСЯ ЩОЙНО СКАСУЮТЬ МОРАТОРІЙ

Це не так, він не запуститься без впровадження відповідних законодавчих актів і правової ініціативи.

Для повноцінного запуску ринка землі в Україні необхідна величезна і поступлива організаційна робота:

  1. Провести аудит всієї землі сільськогосподарського призначення (вірогідність того, що за 28 років земельної реформи певна частина земель була захоплена, віджата, «прихватизована» і перебуває на тіньовому ринку), підготувати Державний земельний кадастр, а також розробити проект закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», який парламент має ухвалити.
  2. Запровадити антимонопольні заходи, що унеможливить монополізацію крупними агрохолдингами і пожвавить конкуренцію на майбутньому земельному ринку.
  3. Кредитування – держава має подбати за тих, хто працює на самій землі, тобто фермери й селяни. Це можливо завдяки запровадженню дешевих кредитів, які люди зможуть брати в банках для купівлі землі. Доречі, відкритий ринок дозволить брати кредит під заставу самої землі. Об’єм таких кредитів у США на складає 90 мільярдів доларів.
  4. Нарешті, прозорість у роботі ринку землі – має бути створена система публічної купівлі та продажу земель сільськогосподарського призначення. За аналогією до системи державних закупівель «ProZorro», аби правоохоронні органи та громадськість могли моніторити роботу земельного ринку.
ProZorro — система тендерного процесу в електронних публічних та державних закупівлях., має стати посібником для аналогічної системи на ринку землі.

Отже, аналізуючи все вище викладене можна стверджувати, що ризики у запроваджені ринку землі дійсно є, проте їх можна мінімізувати застосовуючи досвід інших країн і проводячи  поступливу політику по оформленню цього ринку.

В будь-якому випадку з 2001 року – з моменту як запрацював мораторій, він перетворився на зручний інструмент, так званого «захисту зубожілого селянства». Це спосіб зручний для окремих можновладців лякати електорат, котрий піддається маніпуляції, або ж таких політиків, що відпрацьовують гроші тих, хто якраз і отримує надприбутки з землі, поки її власники не можуть нею розпоряджатися.

А от щодо позитивних рис ринку землі, то їх чимало:

  • Зміцнення національної валюти – у перспективі після того, як ринок успішно запрацює і земля перетвориться на товар цікавий іноземному інвестору – він готовий буде купувати її за іноземну валюту (долар або євро), це викличе її надлишок на міжбанку і дефіцит національної валюти, а це в свою чергу по законах економіки посприяє зміцненню курсу гривні;
  • Відкритий ринок допоможе зростанню ВВП України до 2-3% в рік залучаючи великі інвестиції;
  • Ринок землі дасть можливість купувати землю фермерам і агрокомпаніям, а продавати її матимуть чинні власники землі. При цьому, власника ніхто не зобов’язує без його бажання прощатися із своїм земельним наділом;
  • Ринкові відносини створюють конкуренцію, тому і оренда, і вартість землі підвищиться – після запуску ринку фермери зможуть збільшити свою капіталізацію (цінність) за рахунок землі у власності, що суттєво розширить можливості для кредитування, а пайовики зможуть продавати або віддавати землю в оренду дорожче;
  • Для агрохолдингів ринок дасть можливість підвищити капіталізацію за рахунок прав на землю, адже об’єктивно кажучи земля – це актив, на відмінну від права оренди.

Вся суть земельної реформи, що розпочалась у 1990 році – перевести землю з державної власності у приватну, після прийняття Земельного кодексу у 2001 році парламентом був тимчасово введений мораторій, через загрозу скупки землі олігархами. Однак заборона затягнулась й тепер стримує не лише, так званих «поганих», а й «хороших».

Поделись с друзьями!